USUFRUIT : Droit de jouir d'un bien
Définition
L’article 578 du Code Civil définit l’usufruit comme étant « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. »
Petit lexique
Il faut savoir que le droit de propriété se compose de trois éléments : l'usus, le fructus et l'abusus c’est-à-dire, l'usage du bien, les fruits et revenus du bien et le droit d'en disposer.
Le droit de propriété peut être "démembré" c'est à dire partagé entre plusieurs personnes, l'une possédant l'usufruit, l'autre la nue-propriété.
Pleine propriété : réunissant la nue-propriété et l'usufruit, la pleine propriété donne à son titulaire la possibilité de jouir et de disposer du bien comme il l'entend.
Nue-propriété : le nu-propriétaire n'a pas la jouissance du bien. Il ne peut donc ni l'utiliser ni en percevoir les fruits et revenus. Mais il est appelé à devenir plein propriétaire du bien à la fin de l'usufruit, le plus souvent au décès de l'usufruitier.
Usufruit : l'usufruitier dispose du droit de jouissance et d'usage du bien mais il n'en est pas le propriétaire. Il ne peut donc en disposer librement, c’est-à-dire le vendre ou encore le céder. Il peut seulement l'utiliser et en percevoir les fruits et revenus. Ses héritiers doivent rendre le bien à la fin de l'usufruit.
L’usufruit peut porter sur tout type de bien, la plupart des biens meubles (par exemple de l'argent, on parle alors de quasi-usufruit*, des placements financiers, des meubles, un véhicule) et les biens immeubles.
Nous nous attacherons plus particulièrement à l’usufruit s’exerçant sur les biens immobiliers.
Naissance de l’usufruit
L’usufruit peut-être légal (il est prévu et accordé par la loi) ou conventionnel (il est créé et accordé par un contrat).
L’usufruit légal peut naître en cas de succession. Le conjoint survivant, si tous les enfants sont communs, pourra opter pour l’usufruit des biens qui appartenaient au défunt.
L’usufruit conventionnel peut naître en cas de donation ou de vente. Des parents souhaitant transmettre un bien immobilier à leurs enfants, tout en conservant les revenus de bien (loyer) ou en continuant de l'occuper eux-mêmes, peuvent demander à leur notaire de préparer un acte de donation avec réserve d’usufruit.
L'usufruit peut être viager, c'est-à-dire qu'il s'éteindra à la mort de l’usufruitier, mais il peut également être constitué pour une durée fixe et limitée, il s’agit alors d'un usufruit temporaire.
Droits et obligations de l’usufruitier
L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien personnellement (par exemple en l'habitant ou en le prêtant) ou de le louer et d’en percevoir les revenus.
Si l’usufruitier décide de louer le bien il pourra le faire sans l’accord du nu-propriétaire s’agissant d’un bien à usage d’habitation. Par contre, l’accord du nu-propriétaire sera nécessaire dans certains cas et notamment pour les baux ruraux et commerciaux.
En contrepartie, l’usufruitier doit se comporter « en bon père de famille » et s’assurer de la bonne conservation du bien, en supportant notamment les réparations d’entretien qui seraient à la charge d’un locataire en cas de bail d’habitation.
Il doit supporter la taxe foncière, la taxe d'habitation et éventuellement les charges de copropriété, s'il s'agit d'un bien immobilier.
Seules les "grosses réparations*" sont à la charge du nu-propriétaire ; il s'agit pour l'essentiel des réparations nécessaires à la conservation de la structure de l'immeuble. Autant dire que la plupart des réparations sont à la charge de l'usufruitier.
Extinction de l’usufruit
L’usufruit s’éteint dans les cas suivants :
- à la mort de l'usufruitier,
- à la disparition du bien sur lequel il porte, comme par exemple en cas de vente du bien immobilier,
- à l’expiration du délai pour lequel il a été convenu en cas d’usufruit temporaire,
- à la renonciation par l’usufruitier de son droit,
- et à la réunion sur la même tête de l’usufruit et de la nue-propriété.
Usufruit "réversible"
Un usufruit constitué par contrat, notamment par donation, peut-être "réversible" sur la tête d'un second usufruitier : au décès du premier usufruitier, le deuxième usufruitier devient titulaire à son tour de l'usufruit. C'est fréquemment le cas dans les donations que font les parents à leurs enfants : ils stipulent que tant que l'un des deux parents sera vivant, il sera titulaire de l'usufruit du bien donné.
Evaluation de l’usufruit
Comme n'importe quel bien, l'usufruit a une valeur.
Elle est déterminée en fonction de l’espérance de vie réelle de l’usufruitier et des revenus du bien.
L’usufruit étant le droit de jouir d'un bien sa vie durant, plus l’usufruitier vieillira moins il pourra jouir longtemps de ce bien, et donc moins son usufruit aura de valeur.
Par souci de simplification, la loi fixe la valeur fiscale de l'usufruit viager. Il s'agit d'une sorte de valeur forfaitaire qui tient compte de l’âge de l’usufruitier uniquement et par tranches de 10 ans.
POUR ALLER PLUS LOIN
Ne pas confondre l'usufruit et le droit d'usage et d'habitation : le titulaire du droit d'usage et d'habitation a seulement le droit d’user du bien et donc d’habiter le logement. La différence avec l’usufruit est que le titulaire du droit d’usage et d’habitation ne peut pas louer.
Le quasi usufruit est une forme d'usufruit : il s'agit de l'usufruit portant sur une chose consomptible, qui disparaît suite à l'utilisation que l'on en fait.
Des exemples :
- une somme d'argent : l'usufruitier peut la faire fructifier en la plaçant et se contenter de toucher les revenus de cette somme, mais il peut aussi dépenser cette somme qui disparaît alors)
- une bouteille de vin : si l'usufruitier la boit le bien disparaît et l'usufruit avec.
Usufruit et fiscalité : savoir utiliser l'usufruit peut rapporter gros !
La loi autorise l'utilisation du démembrement de propriété dans les investissements immobilier avec, à la clé, de grosses économies patrimoniales et fiscales. C'est le cas par exemple de l'investissement en nue-propriété, avec parfois la création d'un usufruit locatif social.
Usufruit et fiscalité 2 : l'usufruitier était imposé à l'ISF comme s'il était plein propriétaire ; depuis l'IFI les règles ne sont plus tout à fait les mêmes, en particulier lorsque l'usufruitier est le conjoint survivant.
Consultez les fiches de conseils des notaires :
fiches-conseils.pdf
Retrouvez les conseils des notaires sur les sites internet de la profession :
Et surtout, consultez votre notaire !