L’usucapion ou l’art de prescrire
Un couloir constituant une partie commune privatisé lors de la réunion de deux lots de copropriété, une construction empiétant sur le terrain voisin, un verger laissé à l’abandon que l’on entretiendrait, autant de cas susceptibles d’être rencontrés et pour lesquels il peut être envisagé de faire constater la prescription acquisitive.
La prescription acquisitive, ou usucapion, définie à l’article 2258 du Code civil, est un moyen d’acquisition d’un bien ou d’un droit par la possession et ce, sans justifier d’un titre de propriété.
A cet égard, l’article 2272 du Code civil dispose que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.»
Il existe donc deux régimes de prescription distincts en matière immobilière :
- la prescription acquisitive immobilière trentenaire ;
- la prescription immobilière décennale, dite « abrégée », si le possesseur est de bonne foi et qu’il est en mesure de fournir un juste titre.
Les conditions de mise en œuvre de la prescription acquisitive sont quant à elles fixées par l’article 2261 du Code civil.
D’une part, la personne occupant le bien immobilier doit rapporter la preuve de la réalisation d’actes matériels (tels que l’installation d’une clôture, l’exploitation ou l’entretien d’un bien, le paiement des impôts fonciers…) et qu'il avait l'intention de se comporter en tant que propriétaire. C’est la possession.
D’autre part, cette possession doit être utile ; c’est-à-dire qu’elle doit être :
- continue et ininterrompue dans le temps, que ce soit de son propre chef ou du chef de son auteur (héritiers, acquéreurs et sous-acquéreurs);
- paisible, c’est-à-dire sans violence, qu’elle soit physique ou verbale ;
- publique, c’est-à-dire apparente, connue de tous ;
- non équivoque et à titre de propriétaire : il ne doit faire aucun doute dans l’esprit des tiers que l’occupant est propriétaire.
Si toutes ces conditions sont réunies, le possesseur pourra envisager de faire reconnaitre officiellement son droit de propriété.
Car la prescription acquisitive ne joue pas d’elle-même. Le possesseur devra en effet revendiquer son droit par voie judiciaire, soit en engageant une action contre le propriétaire pour faire constater que la prescription lui est acquise, soit en s’opposant à l’action en revendication qui serait engagée contre lui par le véritable propriétaire.
En tout état de cause, il est conseillé au possesseur d’établir un acte notarié de notoriété acquisitive.
La notoriété acquisitive, née de la pratique notariale, n’a pas vocation à créer un droit de propriété. C’est en effet uniquement la possession qui constitue l’acquisition par prescription.
Cet acte présente toutefois l’intérêt majeur de recenser différents éléments de preuve justifiant de la possession, tels que des témoignages, factures, justificatifs divers…
Elle constitue ainsi un excellent préalable à une action judiciaire en vue de faire reconnaitre son droit de propriété.
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